• Главная
• В избранное
• Наш E-MAIL
• Добавить материал
• Нашёл ошибку
• Вниз

О – документы, обязательные к представлению;

Н – документы, которые предоставляются при наличии;

* – документы, которые должны быть представлены в Банк в следующем виде: копия и оригинал (для сверки и заверения копии сотрудником Банка), либо нотариально заверенные копии.

Банк для решения вопроса о предоставлении ипотечного кредита имеет право запросить, кроме вышеперечисленных, иные документы.

Примечание 1: – если заемщик зарегистрирован и осуществляет трудовую деятельность в качестве предпринимателя без образования юридического лица, то он должен представить в Банк следующие документы:

? свидетельство о регистрации предпринимателя, патенты, лицензии;

? выписку из ЕГРИП, срок выдачи не более 30 дней до момента предоставления;

? декларации о доходах за предыдущий год и предыдущий отчетный период текущего года

? документы об уплате стоимости патента на занятие предпринимательской деятельностью (поквартально), единого налога на вмененный доход (свидетельства) за последние два года,

? документы об уплате взносов в государственные социальные внебюджетные фонды,

? выписки по расчетным и иным счетам (при наличии) в банках за последние 12 месяцев,

? книга учета доходов и расходов с соответствующими отметками налогового органа

Примечание 2 : заемщик при наличии других постоянных доходов (аренда, дивиденды, проценты по вкладам) представляет:

? документы, подтверждающие их получение за последние 12 месяцев (договоры, выписки)

? решения о выплате дивидендов за предыдущий год и все месяцы текущего года;

? документы об уплате налогов на полученные дивиденды;

? документы о фактическом получении дивидендов.

В случае владения акциями/паями/долями:

? копии учредительных документов;

? бухгалтерские балансы, Отчеты о прибылях и убытках

? выписки по счетам с отметкой Банка о наличии претензий к счету;

? контактные телефоны руководителя и главного бухгалтера предприятия.

Примечание 3 : Продавец квартиры – юридическое лицо, помимо обязательных документов по сделке купли-продажи жилья, предоставляет в банк следующие документы:

? Учредительные документы;

? Свидетельство о присвоении ОГРН;

? Действительную выписку из ЕГРЮЛ;

? Свидетельство о присвоении ИНН;

? Документ подтверждающий полномочия представителя продавца по совершению сделки;

? Решение о совершении крупной сделки/сделки с заинтересованностью

? Жилое помещение должно являться отдельной квартирой либо отдельно стоящим домом (коттеджем для постоянного проживания, сблокированным домом (таунхаусом)).

? Жилое помещение должно быть подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо иметь автономную систему жизнеобеспечения.

? Жилое помещение должно быть обеспечено горячим (в том числе с использованием газовых систем отопления) и холодным водоснабжением ванной комнаты и кухни.

? Жилое помещение должно иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах).

? Планировка жилого помещения должна соответствовать поэтажному плану и экспликации, самовольное переоборудование жилого помещения должно быть согласовано с БТИ.

В случае приобретения Жилых помещений во вновь построенных домах либо в сельской местности допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки на момент его приобретения Заёмщиком, подключения Жилого помещения к центральным системам водо-, газоснабжения при условии оценки Жилого помещения независимым оценщиком как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности.

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям:

? не находиться в аварийном состоянии;

? не состоять на учете под снос или на капитальный ремонт с отселением;

? иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

160 лет – предельный возраст окончания срока выплаты кредита.

2На последнем месте работы трудовой стаж должен составлять не менее 6-ти месяцев.

3Иное значение данного условия допустимо только с согласия Банка.

О – документы, обязательные к представлению;

Н – документы, которые предоставляются при наличии;

* – документы, которые должны быть представлены в Банк в следующем виде: копия и оригинал (для сверки и заверения копии сотрудником Банка), либо нотариально заверенные копии.

Банк для решения вопроса о предоставлении ипотечного кредита имеет право запросить, кроме вышеперечисленных, иные документы.

Заемщикам, работающим руководителями организаций, дополнительно к документам предоставляются:

? Учредительные документы (устав, договор, свидетельства о присвоении ОГРН, ИНН, приказы о назначении генерального директора и главного бухгалтера и т.д.);

? Бухгалтерские балансы (за последний годовой и квартальный отчетный периоды);

? Отчеты о прибылях и убытках (за последний годовой и квартальный отчетный периоды);

? Декларация по страховым взносам на обязательное пенсионное страхование (за последний годовой и квартальный отчетный периоды);

? Ксерокопии документов должны быть заверены организацией.

Если заемщик зарегистрирован и осуществляет трудовую деятельность в качестве предпринимателя без образования юридического лица, то в Банк предоставляются следующие документы:

? свидетельство о регистрации предпринимателя, патенты, лицензии;

? действительную выписку из ЕГРИП (срок действия – 30 дней);

? копии налоговых деклараций о доходах за два последних полных отчетных налоговых периода с отметкой налогового органа о принятии;

? документы, подтверждающие уплату налогов;

? документы об уплате стоимости патента на занятие предпринимательской деятельностью (поквартально), единого налога на вмененный доход (свидетельства) за последние два года,

? документы об уплате ЕСН и взносов в пенсионный фонд,

? выписки по расчетным и иным счетам (при наличии) в банках за последние 12 месяцев,

? книга учета доходов и расходов с соответствующими отметками налогового органа

? Отчет независимого оценщика о доходах ПБОЮЛ

Если заемщик является владельцем бизнеса, дополнительно предоставляются следующие документы:

? учредительные документы;

? бухгалтерские балансы (за последний годовой и квартальный отчетный периоды);

? отчеты о прибылях и убытках (за последний годовой и квартальный отчетный периоды);

? действительную выписку из ЕГРЮЛ (срок действия – 30 дней)

? Справка из обслуживающего Банка по расчетному счету, валютному счету и др. (за последние 12 календарных месяцев с отметкой Банка о сальдо счета и наличии претензий к счету)

? декларация по страховым взносам на обязательное пенсионное страхование (за последний годовой и квартальный отчетный периоды);

? отчет независимого оценщика о доходах от владения бизнесом (предоставляется оригинал);

Документы предоставляются в виде ксерокопий, заверенных организацией.

В случае, если Продавцом Недвижимого имущества является юридическое лицо, помимо обязательных документов по сделке купли-продажи жилья, в Банк предоставляется следующие документы:

? Комплект правоустанавливающих документов со всеми изменениями и дополнениями;

? Свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

? Свидетельство МНС о внесении в Единый реестр юридических лиц;

? Свидетельство о постановке на учет в налоговую инспекцию;

? Действительную выписку из ЕГРЮЛ;

? Решение (приказ) о назначении руководителя юридического лица

? Документ, подтверждающий полномочия представителя продавца по совершению сделки (доверенность, заверенная нотариусом)

? Паспорт представителя юридического лица (ксерокопия заполненных страниц)

? Решение общего собрания продавца – юридического лица о продаже жилого помещения с обязательным указанием цены продажи / Справка юридического лица о том, что сделка не является крупной

? Распоряжение исполнительного органа юридического лица о продаже недвижимого имущества

? Письмо за подписью уполномоченного лица, что предоставленные документы действительны на настоящий момент, имеют полную юридическую силу и в них не вносились дополнительные изменения с даты государственной регистрации последних (предоставляется оригинал)

Документы предоставляются в виде нотариально заверенных копий.

Предметом залога может быть Недвижимое имущество, отвечающее следующим требованиям:

1. Предметом залога может выступать только то Недвижимое имущество, на которое в установленном законом порядке оформлено право собственности. Право собственности на Недвижимое имущество должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи Недвижимого имущества, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ.

2. Недвижимое имущество является отдельной квартирой либо отдельно стоящим домом (коттеджем для постоянного проживания).

3. Коммунальные квартиры могут быть предметом залога только в случае, если Заемщиком приобретаются в собственность все комнаты коммунальной квартиры, передаваемой впоследствии в залог (ипотеку) целиком;

4. Недвижимое имущество подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь Недвижимого имущества, либо имеет автономную систему жизнеобеспечения.

5. Недвижимое имущество обеспечено, горячим (в том числе с использованием газовых систем) и холодным водоснабжением ванной комнаты и кухни.

6. Недвижимое имущество имеет исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах и отдельно стоящих домов).

7. В случае приобретения Недвижимого имущества во вновь построенных домах допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки на момент его приобретения Заёмщиком при условии оценки Недвижимого имущества независимой Оценочной компанией как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности.

8. Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям:

– не находится в аварийном состоянии;

– не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

– иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент;

– находится в удовлетворительном состоянии, не иметь дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые могут привести к аварийности дома.

9. При приобретении отдельно стоящего дома, данный дом должен находиться в населенном пункте, на территории которого располагаются иные индивидуальные дома, пригодные для проживания.

10. При приобретении отдельно стоящего дома, данный дом должен иметь подъездную дорогу, обеспечивающую круглогодичный подъезд к земельному участку, на котором располагается индивидуальный дом.

11. При приобретении отдельно стоящего дома, данный дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания.

12. При приобретении отдельно стоящего дома, данный дом должен иметь постоянное электроснабжение от внешнего источника.

13. Земельный участок, на котором располагается отдельно стоящий дом, должен иметь целевое назначение использования участка (земли) – для жилищного или дачного строительства.

14. При приобретении отдельно стоящего дома (коттеджа для постоянного проживания) должно быть оформлено свидетельство о собственности на землю либо иной документ (договор), подтверждающий права на земельный участок с правом застройки. К документу на землю, которая должна передаваться в залог вместе с домом (коттеджем для постоянного проживания), должен быть приложен кадастровый план земельного участка. Если земельный участок предоставлен на правах аренды либо иного временного использования с правом застройки, то в договоре обязательно должно содержаться условие о праве арендатора на передачу земли в залог, а срок договора должен быть не менее срока денежного обязательства, установленного кредитным договором (закладной). В случае приобретения жилого дома на арендованном земельном участке такой жилой дом в обязательном порядке должен передаваться в залог вместе с залогом права аренды земельного участка.

15. В случае если в Недвижимом имуществе была проведена перепланировка, то технический паспорт Недвижимого имущества должен отражать фактическое состояние Недвижимого имущества.

1.1. Кредит предоставляется КОММЕРЧЕСКИМ БАНКОМ физическим лицам, под залог имущественных прав, на оплату сделки по приобретению прав на строящееся жилое помещение с целью дальнейшего приобретения права собственности на долю, соответствующую конкретному жилому помещению и дальнейшим возникновением залога данного жилого помещения, оформленного в собственность Заемщика. Заемщик приобретает имущественные права на квартиру путем заключения одного из следующих договоров: договора долевого участия в строительстве, договора о привлечении финансовых средств в строительство, договора уступки прав требования, предварительного договора купли-продажи.

1.2. Условия, целевая группа

* 75 лет – предельный возраст окончания срока выплаты кредита заемщиком.

1.3. Дополнительные условия

1.4. Тарифная политика

Доход Банка складывается из:

? полученных процентов за кредит до момента рефинансирования.

? комиссии за рассмотрение документов.

? комиссии за выдачу кредитных средств.

? комиссии за исполнение аккредитива (платежного поручения) или арендной платы за использование индивидуального банковского сейфа.

? вознаграждения от страховых компаний – партнеров.

? вознаграждения по договорам об оказании услуг за сопровождение рефинансированных кредитов.

? другого (кросс-сейлинг) 

1.5. Конкурентные преимущества

? возможность приобретения жилья с использованием кредита.

? возможность улучшить свои жилищные условия при помощи кредита.

? возможность подбора оптимального соотношения срока, суммы кредита и размера ежемесячного аннуитетного платежа.

? индивидуальный подход к оценке платежеспособности заемщика.

? оперативность квалификации платежеспособности заемщика и предмета залога.

? не требуется обязательное поручительство.

? не требуется крупных сбережений.

? рассматривается совокупный доход семьи, а так же совокупный доход граждан, не являющихся родственниками.

? гражданство РФ не обязательно.

? учитывается дополнительный доход.

1.6. Залоговый кредитный продукт

** По отдельному согласованию с Президентом Банка по объекту строительства возможно снижение размеров или отмена комиссии.

1.7. Таблица 1.

— 14,5%-16% на период строительства (от даты, следующей за датой предоставления кредита до последнего числа месяца, в котором закладная выдана первоначальному залогодержателю) (таблица 1)

– После государственной регистрации права собственности Заемщика на жилое помещение и возникновения ипотеки построенного жилого помещения (с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором закладная была выдана первоначальному залогодержателю по фактическую дату (включительно) полного исполнения обязательства) – по Стандарту АИЖК

1.8. Таблица 2.

(*) Готовность объекта должна подтверждается информационным письмом Застройщика.

(**) В рассматриваемых объектах строительства должен быть завершен монтаж фундамента здания и смонтированы перекрытия (0-ая отметка, пол) 1-го этажа, т.е. пройден 0-ой цикл, идет монтаж 1-го этажа.

(***) В случае поручительства правообладателя (продавца) или залога имеющейся в собственности недвижимости % ставка на этапе строительства может быть снижена на 0,5% (по каждому объекту устанавливается по отдельному согласованию с Президентом Банка).

? Требования, предъявляемые к Заемщику (требования к документам, передаваемым в Банк для подтверждения информации о Заемщике; требования и процедура оценки платежеспособности Заемщика; проверка дохода Заемщика; оценка кредитоспособности (Анализ кредитной истории Заемщика), расчет максимальной суммы кредита.

? Требования, предъявляемые к аккредитации объекта строительства.

? Требования к предмету залога.

? Требования к страховому обеспечению залоговых кредитов.

Процедура проверки и оценки Заемщика включает в себя:

– требования к документам, передаваемым в Банк для подтверждения информации о Заемщике;

– характеристика Заемщика и оценка его платежеспособности; проверка дохода Заемщика;

– оценка кредитоспособности (Анализ кредитной истории Заемщика), расчет максимальной суммы кредита.

В Банк предоставляются документы, необходимые для рассмотрения Анкеты на получение залогового кредита, документы по перечню предоставляются сотруднику Банка в оригиналах и копиях. Копии могут быть удостоверены нотариально или заверяются сотрудником Банка (после установления соответствия копии оригиналу, путем проставления на копии надписи: «Копия верна. Должность сотрудника, подпись сотрудника, расшифровка подписи. Дата заверения копии.»). После проверки соответствия копий оригиналам, последние возвращаются Заемщику.

Для рассмотрения заявления о выдаче кредита Заемщик должен представить паспорт или заменяющий его документ, копию страхового свидетельства государственного пенсионного страхования Заемщика, копию военного билета для лиц мужского пола призывного возраста, а также документы о получении дохода.

Особое внимание следует уделить следующим документам, предоставляемым в Банк:

– Паспорт (копии всех страниц).

Паспорт гражданина Российской Федерации должен соответствовать требованиям Постановления Правительства Российской Федерации от 8 июля 1997 г. № 828 «Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации». Помимо основной информации, паспорт гражданина РФ может содержать следующие дополнительные отметки:

? группа крови и резус фактор (произведенные соответствующим учреждением здравоохранения);

? сведения о ранее выданном паспорте гражданина Российской Федерации;

? о регистрации гражданина по месту жительства и снятии его с регистрационного учета;

? об отношении к воинской обязанности граждан, достигших 18-летнего возраста;

? о регистрации и расторжении брака;

? о детях, не достигших 14-летного возраста;

? о выдаче основных документов, удостоверяющих личность гражданина Российской Федерации за пределами Российской Федерации;

? об идентификационном номере налогоплательщика.

Срок действия паспорта гражданина:

? от 14 лет – до достижения 20-летнего возраста;

? от 20 лет – до достижения 45-летнего возраста;

? от 45 лет – бессрочно.

Паспорт, в который внесены сведения, отметки или записи, не предусмотренные Положением о паспорте гражданина Российской Федерации, является недействительным. Таковыми отметками, в том числе являются отметки органов пограничного контроля иностранных государств.

К паспорту иностранного гражданина обязательно дополнительно прилагается его нотариально удостоверенный перевод, миграционная карта и документ, подтверждающий регистрацию иностранного гражданина по месту пребывания в России. (Рекомендовано принимать перевод, удостоверенный нотариусом Российской Федерации, имеющим лицензию на право занятия нотариальной деятельностью в России).

– Военный билет (копии всех заполненных страниц). Военный билет предоставляется лицами призывного возраста (призывной возраст: 18–27 лет). Если в военном билете, представленном согласно настоящему Стандарту, содержится запись об освобождении от воинской службы, либо запись об ограниченной годности к воинской службе, Заемщиком дополнительно предоставляется справка из психо-неврологического диспансера по месту жительства, с целью подтверждения отсутствиях психических расстройств.

Отсутствие справки из психо-неврологического диспансера, а равно – справка, подтверждающая наличие психического расстройства, являются основаниями для отказа Заемщику в предоставлении кредита (Исключение: представление Заемщиком оригинала водительского удостоверения, выданного после внесения записи об освобождении от воинской службы, либо записи об ограниченной годности к воинской службе в военный билет.

– Трудовая книжка (копии всех заполненных страниц). Копии страниц трудовой книжки Заемщика, содержащих какую-либо информацию, заверяются работодателем (на каждом листе копии должна стоять печать работодателя, дата заверения, подпись лица заверившего копию трудовой книжки с расшифровкой подписи и должности).

На копии последнего листа должна стоять отметка о занятости на день заверения (Например, «Работает в настоящее время») и дата совершения надписи не ранее 15 дней до даты подачи заявки на получение залогового кредита.

– Справка о заработной плате и иных доходах (оригинал). Доходы Заемщика подтверждаются документально справками с места работы по установленной законодательством форме (форма 2-НДФЛ) или в письменной форме, утвержденной Банком. При этом справки должны быть предоставлены за истекшие 6 календарных месяцев.

В справке по форме, утвержденной Банком, все столбцы и строки таблицы доходов должны быть заполнены. Суммы доходов и удержаний прописываются в российских рублях. Если в каком-либо месяце сумма доходов или удержаний отсутствовала, то в ячейку таблицы прописывается нулевой значение.

Например:

Справка по форме, утвержденной Банком, должна быть заверена печатью работодателя, подписью главного бухгалтера с расшифровкой ФИО, подписью руководителя организации с расшифровкой ФИО, содержать дату заверения.

Справки по форме, утвержденной Банком, выданные индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица при оценке дохода Заемщика не учитываются.

Заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо в возрасте от 18 лет до 73 лет (75 лет – предельный возраст окончания срока выплаты кредита).

Заемщиков, то есть лиц, обязанных по кредитному договору, может быть несколько (далее по тексту – Созаемщики), в том числе и не состоящих между собой в родственных отношениях.

Если Заемщиков несколько, то предельный срок кредита рассчитывается, исходя из разницы предельного и текущего возраста того Заемщика, доля доходов которого составляет больше 80%. В остальных случаях, расчет производится, исходя из наименьшей разницы между предельными и текущими возрастами заемщиков.

При заключении договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, залогодателем обязательно должны выступать все или один из Заемщиков.

Оценка стабильности занятости. Основные критерии, которыми руководствуется Банк при определении стабильности занятости потенциального Заемщика, а также факторы, учитываемые при анализе занятости:

? Непрерывная занятость в течение последнего календарного года. Заемщик должен представить письменные объяснения причин перерывов в трудовой деятельности, превышающих месяц. При необходимости, сотрудник Банка вправе затребовать письменные объяснения любых перерывов в трудовой деятельности Заемщика.

? Стабильность занятости клиента в рамках одного и того же рода деятельности в течение 6 (Шести) месяцев является положительным фактором.

Однако, неоднократные перемены места работы не должны автоматически приводить к отказу в предоставлении кредита. Необходимо выявить причины и обстоятельства частой смены работы, обращая внимание на следующие факторы смены работы:

– По собственному желанию Заемщика или в связи с расторжением трудовых отношений по инициативе работодателя;

– По независимым от него обстоятельствам, связанным с закрытием или реорганизацией юридического лица;

– В рамках одной или различных сфер деятельности;

– Сопровождалась образовательным и профессиональным ростом Заемщика;

– Сопровождалась повышением или снижением уровня оплаты;

– Сопровождалась карьерным продвижением Заемщика.

– Негативный отзыв работодателя о Заемщике может послужить основанием для отказа в выдаче кредита, но только после детального изучения полученного отзыва.

Сотрудник Банка должен изучить положение потенциального Заемщика, установить вероятность его стабильной занятости в будущем, оценить способность потенциального Заемщика в случае потери работы восстановить свою занятость без потери доходов.

Оценка уровня образования Заемщика, профессионального опыта, уровня квалификации. Анализ перечисленных факторов позволит сотруднику Банка оценить стабильность трудовой занятости потенциального Заемщика, возможность профессионального и карьерного роста, его способность в случае увольнения найти себе новое место работы без существенной потери в доходах.

Проверка дохода Заемщика производится следующим образом:

Банк должен иметь основания предполагать, что Заемщик будет продолжать получать адекватный доход в течение срока выплаты кредита. Оценка уровня доходов Созаемщиков и Поручителей производится в том же порядке, как и доходы Заемщика.

Допустимыми подтверждёнными официально источниками получения дохода, которые будут учитываться при расчете максимально допустимой суммы кредита, могут выступать:

? Заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;

? Доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;

? Доход в виде дивидендов;

? Доходы в виде процентов по вкладам и в виде постоянных, стабильных страховых выплат;

? Пенсионные выплаты и стипендии;

? Чистый доход в форме арендной платы;

? иные документально подтвержденные доходы.

Заемщик представляет Справки о заработной плате за 6 (Шесть) истекших полных календарных месяцев с указанием полученного дохода за вычетом всех налогов и удержаний. Справка предоставляется либо по форме, предусмотренной действующим законодательством РФ (форма 2-НДФЛ), либо в письменной форме, утвержденной Банком.

Для исчисления дохода Заемщика – индивидуального предпринимателя, предоставляются следующие документы:

Копия налоговой декларации установленной формы для метода налогообложения, применяемого данным Заемщиком, за 2 (Два) последних полных отчётных налоговых периода с отметкой налогового органа о принятии.

Копия налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц установленного образца (форма 3-НДФЛ) за 2 (Два) последних полных отчётных налоговых периодов с отметкой налогового органа о принятии.

Платежеспособность Заемщика – индивидуального предпринимателя, рассчитывается с учётом дохода Заемщика, указанного в предоставленных копиях Налоговой декларации за 2 (Два) последних полных налоговых периода путём приведения данных к годовой базе, то есть если отчетность поквартальная, то среднее арифметическое значение квартального дохода умножается на 4 (Четыре), если полугодовая, то на 2 (Два).

К Заемщикам, имеющим собственное дело, относятся лица, которым принадлежит не менее 25% участия в каком-либо предприятии. Предприятие должно реально функционировать (осуществлять прибыльную деятельность) в течение не менее 24 (Двадцати четырех) истекших календарных месяцев. Заемщик должен владеть такой долей участия в одном и том же предприятии в течение не менее 12 (Двенадцати) истекших календарных месяцев.

Указанные лица, а также Заемщики, занятые собственным предпринимательством (индивидуальный предприниматель без образования юридического лица) и иной самостоятельной профессиональной деятельностью (частные нотариусы, детективы, охранники и т. д.), должны представить документы, подтверждающие устойчивость и жизнеспособность своего предприятия и/или того, что они могут и впредь получать доход, достаточный для погашения залогового кредита.

Среднемесячный заработок (доход) предпринимателя, определяется следующим образом:

По индивидуальным предпринимателям, не осуществляющим выплаты наемным работникам, – путем деления суммы вмененного дохода за вычетом уплаченного за отчетный период единого налога на вмененный доход, с которого уплачен единый налог, на период (в месяцах), за который уплачен единый налог на вмененный доход.

По индивидуальным предпринимателям, осуществляющим выплаты наемным работникам, – путем деления величины, соответствующей разнице между суммой вмененного дохода, с которого уплачен единый налог, суммами уплаченного за отчетный период единого налога на вмененный доход, суммами, указанными индивидуальным предпринимателем в целях исчисления среднемесячного заработка наемных работников, на период (в месяцах), за который уплачен единый налог на вмененный доход.

Сведения о суммах, выплаченных индивидуальным предпринимателем наемным работникам, могут быть подтверждены «Расчетом по авансовым платежам по единому социальному налогу для организаций, индивидуальных предпринимателей, физических лиц, не признаваемых индивидуальными предпринимателями, производящих выплаты физическим лицам» с отметкой налогового органа, в котором отражены суммы дохода, начисленные наемным работникам.

Для расчета платежеспособности заемщика, перешедшего на упрощенную систему, учитывается доход заемщика, указанный в Налоговой декларации за отчетный период, за вычетом уплаченного единого налога, деленный на количество месяцев в отчетном периоде.

В иных случаях, доход предпринимателя, используемый для оценки кредитоспособности заёмщика и полученный в результате анализа предоставленных налоговых деклараций юридического лица, рассчитывается путем деления годовой суммы на 12.

В случае если предприниматель предоставляет форму 3 НДФЛ или иную установленную форму налоговой отчётности для физических лиц, среднемесячный доход рассчитывается путем деления годовой суммы на 12.

Примерный список необходимых основных документов, представляемых лицом, имеющим регулярный доход в виде процентов по вкладам (может быть расширен Банком):

– Договор о депозитном (срочном) вкладе;

– Выписка со счета вклада до востребования о движении денежных средств за последние 12 (Двенадцать) месяцев;

– Справка Банка, обслуживающего Заемщика, о выплаченных процентах по вкладу;

– Документ, подтверждающий уплату подоходного налога вкладчиком в связи с получением процентного дохода (при необходимости, по требованию специалиста Департамента ипотечного кредитования).

Список необходимых основных документов, представляемых лицом, имеющим регулярный доход в виде страховых выплат:

– Договор страхования (страховой полис);

– Правила страхования;

– Документы, подтверждающие уплату страховых премий Страхователем страховой компании по Договору страхования (Полису);

– Справка страховой компании о произведенных страховых выплатах;

– Документ, подтверждающий уплату подоходного налога Страхователем в связи с получением указанного дохода (при необходимости).

Для подтверждения дохода в виде арендной платы должны быть представлены оформленные в установленном законом порядке:

? Договор/ы найма или аренды, заключенный Заемщиком и арендаторами не менее, чем за предыдущие и последующие 12 (Двенадцать) месяцев,

? документы, подтверждающие уплату Заемщиком налога при получении дохода в форме арендной платы (при наличии) и всех других налогов, подлежащих уплате собственником недвижимости, копии налоговой декларации с отметкой налоговой инспекции, а также вновь заключенных договоров аренды.

? документы, подтверждающие законность передачи в аренду вышеуказанного объекта недвижимости (правоустанавливающие документы на сдаваемый в аренду (наем) объект недвижимости).

Кроме того, Заемщик в данном случае должен представить дополнительно к стандартному комплекту документов, предоставляемому для оценки платежеспособности, следующие документы:

– Документы об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг,

– Выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество об отсутствии обременений сдаваемого в аренду (наем) объекта недвижимости.

В случае, когда чистый доход от аренды (найма) составляет более 50% от чистого совокупного дохода Заемщика, используемого для расчета суммы кредита, Заемщику необходимо осуществить страхование риска утраты и/или повреждения имущества (объекта недвижимости, сдаваемого в аренду) на сумму не ниже размера кредита, увеличенного на 10%, с учетом требований законодательства РФ.

Данные о пенсии могут использоваться, если подтверждено ее получение. Следует также установить, в течение какого срока Заемщик будет получать пенсию.

Если супруг(а) Заемщика не является Созаемщиком по кредитному договору, то его доходы не могут включаться в семейный совокупный доход, учитываемый при оценке платежеспособности.

О – документы, обязательные к представлению;

Н – документы, которые предоставляются при наличии;

* – документы, которые должны быть представлены в Банк в следующем виде: копия и оригинал (для сверки и заверения копии сотрудником Банка), либо нотариально заверенные копии.

Банк для решения вопроса о предоставлении залогового кредита имеет право запросить, кроме вышеперечисленных, иные документы.

Примечание 1: – если Заемщик зарегистрирован и осуществляет трудовую деятельность в качестве предпринимателя без образования юридического лица, то он должен представить в Банк следующие документы:

? свидетельство о регистрации предпринимателя, патенты, лицензии;

? выписку из ЕГРИП, срок выдачи не более 30 дней до момента предоставления;

? декларации о доходах за предыдущий год и предыдущий отчетный период текущего года;

? документы об уплате стоимости патента на занятие предпринимательской деятельностью (поквартально), единого налога на вмененный доход (свидетельства) за последние два года;

? документы об уплате взносов в государственные социальные внебюджетные фонды;

? выписки по расчетным и иным счетам (при наличии) в банках за последние 12 месяцев;

? книга учета доходов и расходов с соответствующими отметками налогового органа.

Примечание 2: — Заемщик при наличии других постоянных доходов (аренда, дивиденды, проценты по вкладам) представляет:

? документы, подтверждающие их получение за последние 12 месяцев (договоры, выписки);

? решения о выплате дивидендов за предыдущий год и все месяцы текущего года;

? документы об уплате налогов на полученные дивиденды;

? документы о фактическом получении дивидендов.

В случае владения акциями/паями/долями:

? копии учредительных документов;

? бухгалтерские балансы, Отчеты о прибылях и убытках;

? выписки по счетам с отметкой Банка о наличии претензий к счету;

? контактные телефоны руководителя и главного бухгалтера предприятия.

Предметом залога могут выступать только те, принадлежащие физическим лицам объекты недвижимости, на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности (Москва и Московская обл.).

Предметом залога могут быть:

– земельные участки (земли населенных пунктов, цель использования – индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства; земли сельскохозяйственного назначения, цель использования – дачное строительство)

– нежилые помещения (офисные и торговые площади)

– жилые дома, таунхаусы, в том числе находящиеся в стадии незавершенного строительства

– квартиры

– комнаты (зарегистрированные как самостоятельный объект права, а не как доля в праве на квартиру)

Жилое помещение должно отвечать следующим требованиям:

а) Жилое помещение подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо имеет автономную систему жизнеобеспечения.

б) Жилое помещение обеспеченно горячим (в том числе с использованием автономных систем отопления) и холодным водоснабжением сан.узла и кухни.

в) Жилое помещение имеет исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах).

г) В жилом помещении отсутствуют самовольные переустройство и (или) перепланировка и (или) переоборудование.

В случае залога Жилых помещений во вновь построенных домах либо в сельской местности допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки, подключения Жилого помещения к центральным системам водо-, газоснабжения.

Нежилое помещение должно отвечать следующим требованиям:

а) Нежилое помещение имеет отдельный вход из мест общего пользования (вход с улицы, подъезд, лестничная площадка, коридор).

б) В нежилом помещении отсутствуют самовольные переустройство и (или) перепланировка и (или) переоборудование.

Не могут быть предметом ипотеки деревянные дома, объекты с процентом износа более 50% (включительно), а также жилые помещения, расположенные на территории г. Москвы в 1-5 – этажных домах с 1954 до 1979 года постройки включительно.

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям:

а) не находится в аварийном состоянии;

б) не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

в) иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

Право собственности на Предмет залога должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о регистрации права собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.

При залоге отдельно стоящего дома (коттеджа для постоянного проживания, сблокированного дома (таунхауса), и т.д.), должно быть оформлено право на земельный участок.

Право собственности на земельный участок должно быть подтверждено документом, оформленным в соответствии с требованиями действующего законодательства. Право аренды на земельный участок должно быть предоставлено залогодателю на срок не менее срока кредита. По условиям договора аренды арендатор должен иметь право безакцептной передачи участка в залог, либо должно быть в наличии согласование залога прав аренды с арендодателем.

Предмет залога должен быть свободен от каких-либо ограничений (обременений) прав на него, в т.ч. прав третьих лиц, за исключением:

– прав членов семьи собственника-залогодателя (для жилых помещений), кроме несовершеннолетних;

– прав арендаторов (для нежилых помещений), при условии, что договор аренды заключен на срок менее 11 месяцев и арендатор соблюдает правила целевого использования занимаемого помещения.

В обязательном порядке залогодателем предоставляется заявление о его (не-) состоянии в браке на момент приобретения прав на передаваемое в залог имущество. В случае передачи в залог недвижимости, приобретенной залогодателем в период брака, в обязательном порядке должно быть предоставлено согласие супруга залогодателя на залог имущества либо брачный контракт (в случае если из условий брачного контракта вытекает, что указанное согласие не требуется).

Стоимость предмета залога и его соответствие вышеуказанным параметрам должны подтверждаться оценкой независимой Оценочной компании, проведенной не ранее, чем за 45 календарных дней до заключения Кредитного договора.

Оценщик должен предоставить подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости, т.е. наиболее вероятной цены, по которой Предмет залога может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Стоимость предмета залога должна соответствовать техническим и иным потребительским свойствам Жилого/Нежилого помещения.

Размер предоставляемого кредита рассчитывается в зависимости от цены Предмета залога (расчет коэффициента К/З) и должен составлять не более 70 % и не менее 10 % от стоимости передаваемой в залог недвижимости.

При залоге отдельно стоящего дома оценка должна проводиться отдельно для дома и для земельного участка. При этом цена земельного участка не может быть ниже нормативной цены земли, установленной в данной местности.

При предоставлении в залог земли сельскохозяйственного назначения, на которой находится строение (коттедж, дом и т.п.), указанное строение рассматривается в качестве предмета залога только в случае соответствия характеристикам жилого помещения (предмета залога), установленным настоящим стандартом.

При предоставлении в залог земли сельскохозяйственного назначения, на которой находится строение (коттедж, дом и т.п.), не удовлетворяющее требованиям настоящего стандарта, или объект незавершенного строительства, размер кредита рассчитывается от стоимости земельного участка без учета стоимости строения.

В любом случае сумма кредита не может быть больше ликвидационной стоимости предмета оценки, если такая сумма указана в Отчете об оценке.

Оценщик предоставляет отчет о результатах оценки, который должен по своему содержанию соответствовать требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» (№ 135-ФЗ от 29.07.1998 г.) и Стандартам оценки, утверждённым постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001 года и составляться по прилагаемой к настоящим Стандартам форме.

Оценщик определяет рыночную стоимость заложенного Жилого помещения на дату проведения оценки, основываясь на анализе всей полученной информации на основе требований действующего российского законодательства в области оценочной деятельности. Оценщик вправе требовать от заказчика доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки предмета залога. Оценщик обязан отразить в Отчёте об оценке отсутствие необходимой документации и информации или, в случае если отсутствие информации препятствует осуществлению объективной оценки, отказаться от её проведения (см. подробнее Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки. Курс лекций в конспективном изложении: Учеб-метод. пособ. – М: Финансы и статистика, 2006)..

Страхователем по договорам страхования должен выступать Залогодатель.

Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должен являться БАНК, предоставивший ипотечный кредит под залог объекта недвижимости.

Сумма страхового возмещения определяется в соответствии с требованиями кредитного договора и на каждую конкретную дату периода кредитования должна быть не менее размера лимита кредитной линии, увеличенного на десять процентов. Выплата страхового возмещения производится на счета выгодоприобретателя в полном объёме суммы страхового возмещения независимо от размера ущерба объекта страхования.

Срок действия договоров страхования должен быть не менее срока действия кредитной линии плюс один рабочий день.

Страховые взносы могут уплачиваться как разовым платежом за весь срок страхования, так и периодической (ежегодной) уплатой в течение срока действия кредитования плюс один рабочий день.

Страхование осуществляется за счет средств Заемщика.

Комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:

– договор (полис) страхования риска утраты и повреждения Жилого помещения – предмета ипотеки;

– договор (полис) страхования титула собственности (риска утраты права собственности).

Может быть использован комплексный договор (полис) страхования, включающий указанные выше виды страхования.

При оформлении конкретной ипотечной сделки применяются формы страховых договоров, согласованные БАНКОМ со страховой компанией.

* документы, которые должны быть представлены в Банк в следующем виде: копия и оригинал (для сверки и заверения копии сотрудником Банка), либо нотариально заверенные копии (в остальных случаях оригинал документа предоставляется в органы Росрегистрации).

** для жилых помещений

*** к согласию супруга прилагаются копии паспорта супруга (и) Залогодателя (всех заполненных страниц) и свидетельства о регистрации брака.

Банк для решения вопроса о предоставлении ипотечного кредита имеет право запросить, кроме вышеперечисленных, иные документы.

Заёмщиком может быть любое дееспособное физическое лицо (гражданин РФ) в возрасте от 27 лет до 58 лет (60 лет – предельный возраст окончания срока выплаты кредита).

В Банк предоставляются копии документов необходимых для рассмотрения Анкеты-заявления на получение ипотечного кредита совместно с оригиналами. Копии могут быть удостоверены нотариально или заверяются сотрудником допофиса «Хорошевское шоссе, д.1» Банка (после установления соответствия копии оригиналу, путем проставления на копии надписи: «Копия верна. Должность сотрудника, подпись сотрудника, расшифровка подписи. Дата заверения копии.»). После проверки соответствия копий оригиналам, последние возвращаются Заемщику.

Паспорт должен соответствовать требованиям Постановления Правительства Российской Федерации от 8 июля 1997 г. № 828 «Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации». Помимо основной информации, паспорт гражданина РФ может содержать следующие дополнительные отметки:

? группа крови и резус фактор (произведенные соответствующим учреждением здравоохранения);

? сведения о ранее выданном паспорте гражданина Российской Федерации;

? о регистрации гражданина по месту жительства и снятии его с регистрационного учета;

? об отношении к воинской обязанности граждан, достигших 18-летнего возраста;

? о регистрации и расторжении брака;

? о детях, не достигших 14-летного возраста;

? о выдаче основных документов, удостоверяющих личность гражданина Российской Федерации за пределами Российской Федерации;

? об идентификационном номере налогоплательщика.

Срок действия паспорта гражданина:

? от 14 лет – до достижения 20-летнего возраста;

? от 20 лет – до достижения 45-летнего возраста;

? от 45 лет – бессрочно.

Паспорт, в который внесены сведения, отметки или записи, не предусмотренные Положением о паспорте гражданина Российской Федерации, является недействительным. Таковыми отметками, в том числе являются отметки органов пограничного контроля иностранных государств.

Проводя анализ готовности Заемщика погасить кредит – (путем анализа представленных документов об исполнении заемщиком ранее возникших обязательств), Специалист по ипотеке должен определить, насколько можно доверять данному Заемщику, исходя из субъективных характеристик его личности. Важно установить, насколько клиент Банка является ответственным при выполнении принятых на себя ранее обязательств.

Кредитная история за 12 месяцев должна быть достаточным основанием для принятия обоснованного решения о возможности исполнения обязательств, взятых на себя Заемщиком по новому кредиту (см. подробнее Шевчук Д.А. Банковские операции. – Ростов-на-дону: Феникс, 2006).

Своевременность исполнения обязательств Заемщиком анализируется в целом (в некоторых случаях в кредитной истории может быть отражен отдельный просроченный платеж, который не обязательно демонстрирует пренебрежение обязательствами по кредитам). При необходимости у Заемщика могут быть истребованы письменные объяснения по поводу всех платежей, просроченных в прошлом.

По требованию Банка Заемщиком предоставляются документы по имеющимся/погашенным обязательствам перед третьими лицами:

? Кредитный договор (договор займа);

? Выписка кредитора – кредитной организации по счету учета средств предоставленного кредита (либо справка займодавца – не кредитной организации за подписью руководителя и главного бухгалтера);

? Копии финансовых документов, подтверждающих исполнение им обязательств.

Коэффициент К/З определяет максимальный размер кредита, который может быть выдан Заемщику, исходя из стоимости предоставляемого обеспечения (см. подробнее Шевчук Д.А. Основы банковского дела. – Ростов-на-дону: Феникс, 2006). Коэффициент К/З – соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества, рассчитывается следующим образом:

Максимальная сумма кредита может составлять не более 70 % и не менее 10% от стоимости заложенного недвижимого имущества, но не более ликвидационной стоимости заложенного недвижимого имущества по Отчету об оценке.

Какие этапы необходимо пройти клиенту, покупающему квартиру по ипотеке? Шевчук Денис Александрович подробно рассказывает, как действовать на каждом из этапов, чтобы сделка прошла максимально гладко. Также приводятся примеры кредитных программ некоторых банков.

Мы рассмотрим только сделки с городским жильем, покупаемым на вторичном рынке, поскольку такие сделки наиболее распространены. В дальнейших статьях будут рассмотрены этапы ипотечных сделок на первичном рынке, а также этапы сделок с коттеджами и земельным участками.

Ипотечная сделка – покупка недвижимости с привлечением заемных средств, при которой объект недвижимости оформляется в собственность покупателя, но является залогом до момента полного возвращения кредита банку.

Тут возможны различные способы: можно собирать информацию самостоятельно, благо, практически все банковские программы по ипотеке представлены в Интернете, и информация о них регулярно появляется в прессе. Можно обратиться в риелторское агентство, где есть ипотечный отдел или к ипотечному брокеру, и получить необходимую консультацию (как правило, она бесплатная, если вы заключаете с агентством договор на оказание риелторских услуг). А можно обратиться к ипотечному брокеру, тогда за определенную сумму (как правило, 1% от полученного кредита) вам подберут ипотечную программу, помогут оформить все документы и получить кредит.

Впрочем, в таком случае риелтора рекомендует либо банк, либо ипотечный брокер. Недостатки каждого способа очевидны: в случае самостоятельного изучения рынка тратится много времени, а информация не всегда достоверна, поскольку большую часть сведений банки предоставляют конфиденциально аккредитованным агентствам и брокерам; риелторы, как правило, берут повышенный коэффициент за совершение ипотечной сделки и могут предложить не очень широкий выбор программ, а институт независимых ипотечных брокеров у нас не очень хорошо развит, часто встречаются просто компании при определенных банках, получающие процент за проданные кредиты.

Весьма ответственная и в то же время творческая процедура. Как показывает опыт, самостоятельно подготовить правильно документы для определенного банка довольно трудно – у всех банков есть свои правила. Агентства и брокеры, имеющие опыт работы с различными банками и часто знающие все нюансы и подводные течения, лучше знают, какую цифру написать, отвечая на длинную анкету заемщика. Но можно попробовать сделать это и самостоятельно, благо в Сети есть подробные инструкции на эту тему, в том числе и с формальными критериями банков (подробнее на сайте www.denisshevchuk.narod.ru).

Андеррайтинг – проверка платежеспособности клиента и определение максимально возможного кредита для него. Все чаще агентства заполняют заявление на выдачу кредита и кредитную анкету без присутствия своего клиента. Но в любом случае прохождение кредитного комитета – ответственная процедура, которая становится все формальнее.

Также приятная новость для заемщика: практически все банки перестали взимать плату за рассмотрение кредитной заявки. Однако, скорее всего, потенциальному заемщику придется идти в банк лично (хотя есть ряд банков, которые могут принять решение о кредите заочно) и отвечать на различные вопросы. Стоит наизусть выучить ответы своей анкеты и соблюсти максимально строгий стиль в одежде. Оперативность банков в принятии решения о кредите тоже различна – от рекламируемых 24 часов до вполне реальных трех-четырех недель. При наличии полного пакета эти документы попадают в архивы банка, даже если кредит не был выдан, и могут быть использованы как элемент кредитной истории (см. подробнее в книге Шевчук Д.А. Банковские операции. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).

Сбор документов, необходимых для сделки, и оценка объекта сертифицированным оценщиком происходят после того, как банк дал свое согласие на выдачу кредита. На растущем рынке это самый сложный этап, который практически невозможно совершить без профессионала. Дело в том, что банки выдвигают ряд требований к покупаемой квартире: в частности, они не кредитуют панельные пятиэтажки, дома под снос, а также требуют, чтобы квартира была свободной. Большинство квартир, появляющихся в газетах объявлений, которые подходят для ипотеки, оказываются проданными.

Дело в том, что эти объявления еще раньше появляются в профессиональных базах, и если квартира предлагается по приемлемой цене, то уже в тот же день кто-то вносит за нее залог. После этого на помещение необходимо собрать все документы и оценить его как предмет залога с помощью уполномоченного банком оценщика. Если вы ищете квартиру через риелторское агентство, то вам придется внести залог и далее максимально быстро добираться до квартир, которые вам предлагает риелтор. Последний сначала убеждается, что все условия (клиента и банка) выполнены. В случае одобрения клиентом квартиры риелтор вносит аванс за квартиру (часто из денег залога) и собирает на нее документы, которые отправляются на согласование к юристам банка, агентства недвижимости и страховой компании. Как правило, стоимость оценки в размере $150 оплачивает заемщик. Длительность процедуры одобрения и оценки (от недели до месяца) на растущем рынке приводит к тому, что цена квартиры успевает вырасти на $10-15 тыс., и сделка оказывается под угрозой.

Необходимые документы для сделки – кредитный договор и закладная, договор купли-продажи, договор комплексного страхования (заемщика и приобретаемого жилья) – готовятся при взаимодействии всех заинтересованных сторон. К сожалению, клиенты банков практически ничего не могут поправить в кредитном договоре, а там встречаются очень кабальные для них условия, в том числе и по обслуживанию кредита, которые удорожают его (Д. Шевчук. Этапы ипотечной сделки // Финансовая газета, 50 (834)/2007). Самый напряженный этап сделки, который часто оказывается под угрозой, потому что продавец может выдвинуть какие-то дополнительные условия или какие-то документы окажутся оформленными неправильно. Ипотечные сделки удостоверяются нотариусом в обязательном порядке. Важный момент – проведение расчетов между сторонами: как правило, заемщик, подписав кредитный договор, получает средства на свой счет, снимает деньги со счета и в присутствии продавца закладывает их в банковскую ячейку. Продавец получает ключи от ячейки и подписывает договор, что получить доступ к ней он может только с зарегистрированным Регистрационной палатой («Мосжилрегистрация» в столице) договором купли-продажи. Намного реже проводятся сделки по безналичному расчету. Также неизменным атрибутом ипотечной сделки является страхование: жизни и здоровья заемщика, недвижимости от повреждения, титула (страхование от потери права собственности).

Как правило, при ипотечных сделках используется ускоренная регистрация за 2 недели, которая в Москве стоит чуть больше 12 тыс. руб. Обычная регистрация длится месяц и обходится дешевле. Покупатель квартиры вынужден оплачивать этот расход, поскольку зачастую это является требованием продавца.

Ключи от квартиры, как правило, передаются после подписания акта приема-передачи квартиры, который подписывается после того, как покупатель забирает деньги из ячейки. Все, сделка закончена, можно въезжать в квартиру (Д. Шевчук. Этапы ипотечной сделки // Финансовая газета, 50 (834)/2007).

Ряд банков предоставляет кредит в рамках федеральной программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Условия:

Кредит предоставляется в рублях РФ.

Кредит предоставляется на приобретение недвижимости (квартира, комната, жилой дом с землей) на вторичном рынке в г. Москве, Московской области, иных регионах РФ.

Кредит предоставляется на срок от 1 до 30 лет.

Досрочное погашение кредита – через 6 месяцев после фактического предоставления кредита. Штрафные санкции за досрочное погашение кредита не взимаются.

Процентная ставка – от 10,75% до 14,00% годовых.

Первоначальный взнос составляет не менее 10% от стоимости недвижимости.

Кредит погашается ежемесячно равными платежами.

Обязательным условием при предоставлении ипотечного кредита является страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование приобретаемой недвижимости от рисков повреждения, рисков утраты права собственности на недвижимость. При наступлении страхового случая кредит погашается за счет страховых выплат.

Кредит предоставляется любому платежеспособному гражданину вне зависимости от наличия постоянной регистрации в г. Москве и Московской области.

При определении максимальной суммы кредита рассматривается доход обоих супругов, в том числе: заработная плата по основному и не по основному месту работы, доход в виде стабильных страховых выплат, доход от предпринимательской деятельности, другие доходы.

Pешение о выдаче кредита принимается банком в кратчайшие сроки при наличии полного пакета документов.

Комиссия банка составляет 1,5% от суммы кредита.

Копии документов Заемщика/Созаемщика должны быть предоставлены в одном экземпляре при наличии подлинника.

1. Копия паспорта Заемщика/Созаемщика или заменяющий его документ (для военнослужащих) (все страницы, в том числе пустые);

2. Копия паспорта супруга (супруги) Заемщика/Созаемщика (все страницы);

3. Копия свидетельства о заключении брака (свидетельства о расторжении брака), брачный контракт при наличии;

4. Нотариально заверенное заявление (если Заемщик в браке не состоит);

5. Нотариально заверенное согласие супруга(и) на совершение сделки другим супругом ( заключение договора ипотеки);

6. Копии свидетельств о рождении детей (а также копия паспорта, если ребенок достиг 14-ти летнего возраста);

7. Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования (с двух сторон);

8. Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе (ИНН);

9. Копии документов об образовании (диплом, аттестат и т.п.);

10. Копия военного билета для лиц мужского пола для призывного возраста (все заполненные страницы, до 28 лет);

11. Копия водительского удостоверения (при наличии) или оригиналы справок из наркологического и психоневрологического диспансера;

12. Копия трудовой книжки (по совместительству – трудовой договор), заверенная работодателем на каждой странице печатью организации и подписью (обязательно с датой заверения и указанием, что работает по настоящее время);

13. Сведения, подтверждающие доходы (для наемных работников):

– Справка о доходах с места работы (по форме 2-НДФЛ или справка в произвольной форме, с обязательным указанием реквизитов организации, подписанная руководителем и гл.бухгалтером, заверенная синей печатью ) за последние 6 месяцев;

– При наличии у заемщика дополнительных доходов, таких как, например, доходы от аренды, дивиденды, проценты, различные виды пенсий, предоставляются копии документов (например, соответствующих договоров) подтверждающие их фактическое получение за последние 12 месяцев. При этом данные виды доходов должны иметь систематический, а не разовый характер.

14. Нотариально заверенные копии разрешений органов опеки и попечительства на передачу квартиры в залог в случае, если:

– в семьях заемщиков есть несовершеннолетние дети, ограниченно дееспособные или недееспособные лица, которые будут иметь долю собственности в квартире, передаваемой в залог (ипотеку),

15. Краткая информация о роде деятельности Заемщиков/Созаемщиков. Резюме организации-работодателя (оригиналы);

16. Копии документов, подтверждающие наличие в собственности имущества (квартиры, дачи, дома, капитального гаража, земельного участка и пр.)

Пункт 10-11 заменить:

1. Копия свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;

2. Копия лицензии (если деятельность подлежит лицензированию);

3. Копии налоговых деклараций за последние 2 (два) последних полных налоговых периода (с отметкой налоговой инспекции);

4. Копии документов, подтверждающих уплату налогов (квитанции, платежные поручения и пр.) за последние 6 месяцев;

5. Копии платежных документов, подтверждающие суммы выплат в пользу работников за последние 6 месяцев;

6. Иные документы, подтверждающие доходы и расходы, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности;

7. Копии договоров аренды нежилых помещений, торговых мест (при наличии);

8. Выписка из ИФНС об отсутствии задолженности по налоговым платежам.

1. Копии паспортов Продавцов жилого помещения (для военнослужащих – заменяющий его документ) (все страницы);

2. Копия свидетельства о заключении брака продавцов (свидетельство о расторжении брака), брачный контракт при наличии;

3. Нотариально заверенное заявление о том, что Продавец на момент приобретения жилого помещения в браке не состоял и в настоящий момент в браке не состоит;

4. Нотариально заверенное согласие супруга(и) на продажу жилого помещения (оригинал);

5. Копии правоустанавливающих документов на жилое помещение (договор приватизации, договор купли-продажи, справка ЖСК, договор дарения и т.д.);

6. Копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилое помещение;

7. Копия Технического паспорта на жилое помещение (с титульным листом);

8. Копия Домовой книги (с титульным листом) – должна быть сшита и заверена печатью ПВС (срок действия 30 дней);

9. Выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилое помещение, правоустанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии (наличии) обременений по данному жилому помещению);

10. Согласие органов опеки и попечительства на продажу, если в продаваемом жилом помещении есть доля собственности, принадлежащая несовершеннолетним, ограниченно дееспособным или недееспособным лицам (оригинал);

11. Копия водительского удостоверения (при наличии) или оригиналы справок из наркологического и психоневрологического диспансера продавцов жилого помещения.

Действующее законодательство Российской Федерации отразило перемены, происходящие в банковской системе в последние годы, и закрепило ее двухуровневый характер:

1) Первый уровень – Центральный банк Российской Федерации

2) Второй – коммерческие банки и другие кредитные учреждения, а также филиалы и представительства иностранных банков.

Среди всего многообразия кредитных учреждений второй группы следует отметить так называемые специальные банки, к которым относятся инвестиционные банки, проводящие операции по выпуску и размещению корпоративных ценных бумаг; ипотечные банки, кредитующие под залог недвижимости; муниципальные банки, обеспечивающие исполнение местных бюджетов, и др. Функционируют также союзы, ассоциации и другие объединения банков (подробнее в книге Шевчук Д.А. Банковские операции. Принципы. Контроль. Доходность. Риски. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007).

Значительное место в правовом опосредовании банковской деятельности принадлежит финансово-правовому регулированию, системе норм финансового права как самостоятельной отрасли российского права. Финансово-правовое регулирование банковской деятельности обладает всеми специфическими характеристиками этой отрасли: его предметом являются финансовые отношения в различных их проявлениях (в том числе воздействие на формирование банков как финансовых структур), а также императивный метод регулирования финансовых отношений – метод властных предписаний.

Важнейшим субъектом, реализующим финансово-правовое регулирование в рамках банковской системы, является Центральный банк Российской Федерации (Банк России). Потенциал банковского регулирования воплощается в первую очередь в функциях Банка России.

К числу основных целей и функций Банка России, в соответствии с Конституцией РФ (ст. 75) и Законом «О Центральном банке РФ (Банке России)» (ст.ст. 3 и 4), относятся:

1. Защита и обеспечение устойчивости рубля, в том числе его покупательной способности и курса по отношению к иностранным валютам.

2. Развитие и укрепление банковской системы Российской Федерации.

3. Во взаимодействии с Правительством Российской Федерации разработка и проведение единой государственной денежно-кредитной политики, направленной на защиту и обеспечение устойчивости рубля.

4. Монопольное осуществление эмиссии наличных денег и организация их обращения.

5. Осуществление валютного регулирования и валютного контроля и др.

Исходной функцией банковского регулирования является формирование банков как финансовых структур и определение круга их полномочий. Эти вопросы регулируются как вышеуказанными законами (Закон РФ о банках и банковской деятельности, Закон РФ о Банке России), так и некоторыми другими подзаконными актами (например, Методическими Указаниями о создании и деятельности коммерческих банков на территории России).

Реализуя названную функцию, Центральный банк лицензирует деятельность коммерческих банков и регистрирует их Уставы. В лицензии предусматривается перечень операций, выполняемых коммерческим банком, тем самым предопределяются реальные финансовые возможности конкретного кредитного учреждения.

К принципам кредитования относятся: срочность возврата, дифференцированность, обеспеченность и платность.

Срочность кредитования представляет собой необходимую форму достижения возвратности кредита. Принцип срочности означает, что кредит должен быть не просто возвращен, а возвращен в строго определенный срок, т.е. в нем находит конкретное выражение фактор времени.

Дифферинцированность кредитования означает, что банки не должны однозначно подходить к вопросу о выдаче кредита своим клиентам. Поэтому дифференциация кредитования должна осуществляться на основе показателей кредитоспособности , под которой понимается финансовое состояние предприятия, дающее уверенность в способности и готовности заемщика возвратить кредит в обусловленный договором срок.

Принцип обеспеченности кредита: с принятием Закона «О банках и банковской деятельности» коммерческие банки получили возможность выдавать своим клиентам кредиты под различные формы обеспечения кредита. Важнейшими видами кредитного обеспечения, широко практикуемого за рубежом и взятыми нашими банками ,являются :залог, гарантии, поручительства, страхование кредитного риска, переуступка /цессия/ в пользу банка требований и счетов заемщика третьему лицу. Отношения залога регулируются Законом РФ « О ЗАЛОГЕ» от 29 мая 1992 г.

Принцип платности кредита означает, что каждый заемщик должен внести в банк определенную плату за временное позаимствование у него для своих нужд денежных средств. Реализация этого принципа на практике осуществляется через механизм банковского процента.

Совокупное применение на практике всех принципов банковского кредитования позволяет соблюсти как обще государственные интересы ,так и интересы обоих субъектов кредитной сделки банка и заемщика.

Центральный банк России – главный банк страны. Его статус регулируется Конституцией РФ, Законом РФ «О Центральном банке РФ (Банке России)» и другими федеральными законами.

Банк России является юридическим лицом. ЦБР не регистрируется в налоговых органах. Получение прибыли не является целью деятельности ЦБР.

Банк России подотчетен Государственной Думе Федерального собрания РФ (ст. 5 ФЗ «О ЦБР»)

Высшим органом ЦБР является Совет директоров, осуществляющий руководство и управление Банком России.

В состав Совета директоров входят:

– Председатель ЦБР и его заместители;

– Директора Главных департаментов;

– начальники главных управлений в национально-государственных и национально-территориальных образованиях.

Совет директоров выполняет следующие функции:

1) во взаимодействии с Правительством Российской Федерации разрабатывает и обеспечивает выполнение основных направлений единой государственной денежно-кредитной политики;

2) утверждает годовой отчет Банка России и представляет его Государственной Думе;

3) рассматривает и утверждает смету расходов Банка России на очередной год не позднее 31 декабря предшествующего года, а также произведенные расходы, не предусмотренные в смете;

4) определяет структуру Банка России;

5) устанавливает формы и размеры оплаты труда Председателя Банка России, членов Совета директоров, заместителей Председателя Банка России и других служащих Банка России;

6) принимает решения:

– о создании и ликвидации учреждений и организаций Банка России;

– об установлении обязательных нормативов для кредитных организаций; о величине резервных требований; об изменении процентных ставок Банка России и др.

– о купле и продаже недвижимости для обеспечения деятельности Банка России, его учреждений, организаций и служащих; о применении прямых количественных ограничений; о выпуске и изъятии банкнот и монеты из обращения, об общем объеме выпуска наличных денег;

– о порядке формирования резервов кредитными организациями;

7) вносит в Государственную Думу предложения об изменении уставного капитала Банка России;

8) утверждает порядок работы Совета директоров;

9) назначает главного аудитора Банка России;

10) утверждает внутреннюю структуру Банка России,

11) определяет условия допуска иностранного капитала в банковскую систему РФ;

Образует единую централизованную систему с Вертикальной структурой управления. В Систему Банка России входят центральный аппарат, территориальные учреждения, расчетно-кассовые центры, вычислительные центры, полевые учреждения, учебные заведения и другие предприятия, учреждения и организации, в том числе подразделения безопасности и Российское объединение инкассации, необходимые для осуществления деятельности Банка России.

Центральный аппарат Банка России состоит из департаментов по основным направлениям его деятельности. В состав Банка России входят следующие подразделения: сводный экономический департамент; департамент исследований, информации и статистики; департамент бухгалтерского учета и отчетности; департамент организации исполнения госбюджета и внебюджетных фондов; департамент методологии и организации расчетов; департамент банковского надзора; Главное управление валютного регулирования и валютного контроля; департамент регулирования денежного обращения; департамент эмиссионно-кассовых операций; департамент информатизации; юридический департамент; ревизионный департамент; департамент полевых учреждений; административный департамент; департамент подготовки персонала; управление инспектирования коммерческих банков; управление ценных бумаг; управление методологии и организации межгосударственных расчетов; управление безопасности и защиты банковской информации; управление строительства и материально-технического снабжения.

Национальные банки республик являются территориальными учреждениями Банка России.

Территориальные учреждения Банка России не имеют статуса юридического лица и не имеют права принимать решения, носящие нормативный характер, а также выдавать гарантии и поручительства, вексельные и другие обязательства без разрешения Совета директоров (Шевчук Д.А. Основы банковского дела: Конспект лекций.– Ростов-на-дону: Феникс, 2007).

Задачи и функции территориальных учреждений Банка России определяются Положением о территориальных учреждениях Банка России, утверждаемым Советом директоров.

По решению Совета директоров территориальные учреждения Банка России могут создаваться по экономическим районам, объединяющим территории нескольких субъектов Российской Федерации.

Полевые учреждения Банка России осуществляют банковские операции в соответствии с Федеральным законом «О ЦБР», другими федеральными законами, а также нормативными актами Банка России.

Полевые учреждения Банка России являются воинскими учреждениями и руководствуются в своей деятельности воинскими уставами, а также Положением о полевых учреждениях Банка России, утверждаемым совместным решением Банка России и Министерства обороны Российской Федерации.

Полевые учреждения предназначены для банковского обслуживания воинских частей, учреждений и организаций Министерства обороны Российской Федерации, а также иных государственных органов и юридических лиц, обеспечивающих безопасность Российской Федерации, и физических лиц, проживающих на территориях объектов, обслуживаемых полевыми учреждениями, в тех случаях, когда создание и функционирование территориальных учреждений Банка России невозможно.

Банк России может быть ликвидирован только на основании принятия соответствующего федерального закона (гл. 13 закона «О ЦБР»).

Банк России осуществляет денежную эмиссию, организует обращение денег и изъятие их из обращения, издает нормативные акты по вопросам порядка ведения кассовых операций, правил перевозки, хранения и инкассации наличных денег, управляет денежным обращением экономическими методами (Шевчук Д.А. Основы банковского дела. – Ростов-на-дону: Феникс, 2006).

Взаимоотношения Банка России с коммерческими банками и другими кредитными учреждениями определены действующими законами. С одной стороны, Банк России наделен широкими властными полномочиями по управлению денежно-кредитной системой страны, а с другой – он юридическое лицо, вступающее в определенные гражданско-правовые отношения с кредитными организациями. Таким образом. Банк России имеет двойственную правовую природу.

Он одновременно является органом государственного управления специальной компетенции и юридическим лицом, осуществляющим хозяйственную деятельность.

Управление денежно-кредитной системой Российской Федерации Банк России осуществляет двумя способами: во-первых, с помощью властных предписаний, во-вторых, экономическими методами, т.е. путем совершения различных сделок с коммерческими банками, другими организациями.

Главной особенностью правового положения Банка России в настоящее время является то, что осуществление его административных прав и хозяйственной деятельности подчинено решению одной и той же задачи – управлению кредитной системой.

В настоящее время коммерческие банки вместе с другими кредитными учреждениями занимают второй уровень кредитной системы России.

Закон РФ «О банках и банковской деятельности в РФ» характеризует банк как коммерческое учреждение, являющееся юридическим лицом и действующее на основании лицензии, выдаваемой Центральным банком РФ (ст. 1). В понятие «банк» данная статья включает: право привлекать денежные средства от физических и юридических лиц, от своего имени размещать их на условиях возвратности, платности и срочности, осуществлять иные банковские операции (в данном Законе речь не идет о Центральном банке России, статус которого регулируется Законом РФ «О Центральном банке РФ (Банке России)», принятом 2 декабря 1990 г. с последующими изменениями и дополнениями).

Закон проводит разграничение действующих в области кредитования субъектов на два вида: собственно банки и другие кредитные учреждения. Последним предоставляется право осуществлять отдельные банковские операции.

Можно выделить следующие виды коммерческих банков:

1. Универсальные (осуществляющие широкий круг банковских операций) и специализированные (оказывающие преимущественно какой-то один вид банковских услуг, например сберегательные операции). В России, как и в других странах, практика идет в основном по пути создания универсальных банков.

2. Банки, имеющие филиалы, и бесфилиальные банки.

3. Региональные банки, деятельность которых осуществляется на ограниченной территории, и банки, не ограничивающие себя территориальными рамками.

4. Банки, созданные для финансирования отдельных целевых программ (так называемые банки развития), и банки, деятельность которых не ограничивается масштабами одной отрасли хозяйства или конкретной программы.

5. Акционерные и паевые банки.

6. Крупные, средние и мелкие банки.

7. Банки, уставный капитал которых полностью образован за счет взносов российских юридических и физических лиц, и банки с иностранными инвестициями (Шевчук Д.А. Организация и финансирование инвестиций: Учебное пособие.– Ростов-на-дону: Феникс, 2006).

Под банками с участием иностранных инвестиций понимаются:

– банки, уставный капитал которых формируется за счет средств резидентов – российских юридических и физических лиц и нерезидентов – иностранных юридических и физических лиц («совместные банки»);

– банки, уставный капитал которых формируется за счет средств нерезидентов – иностранных юридических и физических лиц, условно называемые «иностранные банки»;

– филиалы банков – нерезидентов («Условия открытия банков с участием иностранных инвестиций на территории РФ»).

Банк России устанавливает лимит участия иностранного капитала в банковской системе страны. Этот лимит рассчитывается как доля суммарного капитала банков с участием иностранных инвестиций в совокупном капитале банков, зарегистрированных в Российской Федерации. Если этот лимит превышен, то Банк России прекращает предоставление лицензий на право совершения банковских операций банками с иностранными инвестициями (ст.18 Закона о банках и банковской деятельности).

8. Банки, совершающие кредитные операции с любой клиентурой, и банки взаимного кредита. Деятельность последних основывается на принципах кредитной кооперации. Они привлекают средства своих участников (пайщиков, акционеров) и осуществляют кредитование только этих лиц.

9. Региональные (деятельность ограничена рамками одной территории) и экстерриториальные банки, деятельность которых не ограничена определенной территорией.

Законодательство о банках предусматривает право коммерческих банков открывать свои филиалы и представительства, не являющиеся юридическими лицами (Шевчук Д.А. Учет в банках: Конспект лекций. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007).

Филиалы вправе совершать операции в пределах, указанных в положении о филиале. Руководитель филиала может заключать сделки от имени банка на основании доверенности (Шевчук Д.А. Основы банковского аудита: Конспект лекций. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007).

Представительством является обособленное подразделение коммерческого банка, расположенное вне места его нахождения, которое не вправе осуществлять банковские операции. Как правило, представительства коммерческих банков пропагандируют услуги своих банков среди потенциальных клиентов.

Ст. 10 Закона о банковской деятельности устанавливает, что коммерческий банк имеет устав, который должен содержать указание на организационно-правовую форму, сведения о размере уставного капитала, перечень осуществляемых банковских операций и иные сведения, предусмотренные федеральными законами для уставов юридических лиц указанной организационно-правовой формы.

В соответствии со ст. 11 Закона о банковской деятельности уставный капитал кредитной организации составляется из величины вкладов ее участников и определяет минимальный размер имущества, гарантирующего интересы ее кредиторов. Минимальный размер уставного капитала устанавливается Банком России.

За оказание банковских услуг клиент уплачивает банку вознаграждение, за счет которого образуется его прибыль. Таким образом, банк занимается хозяйственной (коммерческой) деятельностью.

Современные коммерческие банки России по своему правовому положению не должны осуществлять административно-контрольных полномочий в отношении клиентуры, как это делали государственные банки до реформы. Однако в двух случаях на коммерческие банки возложены обязанности по контролю за деятельностью клиентуры, но этот контроль не может носить гражданско-правового характера, поскольку никак не связан с коммерческими интересами самого банка.

Так, на банки возлагается обязанность систематически проверять соблюдение предприятиями, организациями и учреждениями порядка ведения ими кассовых операций.

В Законе Российской Федерации от 9 октября 1992 года «О валютном регулировании и валютном контроле» коммерческие банки названы агентами валютного контроля. В соответствии с предоставленными им полномочиями они вправе проводить проверки соблюдения резидентами и нерезидентами валютного законодательства, обязаны осуществлять контроль за своевременностью и полнотой реализации части экспортной выручки резидентов, подлежащей обязательной продаже на внутреннем валютном рынке.

Эти административные полномочия являются исключением.

Организационная и управленческая структура коммерческого банка регламентируется его Уставом, в котором содержатся положения об органах управления банка, их структуре, порядке образования и функциях. Коммерческие банки не имеют вышестоящих органов.

Высшим органом коммерческого банка является общее собрание акционеров (пайщиков), созываемое ежегодно для решения следующих вопросов: изменение Устава и уставного капитала, избрание Совета банка, утверждение годовых результатов деятельности, распределение доходов банка, создание и ликвидация дочерних предприятий банка и некоторых других важных вопросов деятельности банка (не касающихся его менеджмента).

Из представителей Совета банка общее собрание назначает Президента банка, на которого возлагается руководство исполнительным органом банка – Советом директоров (или Правлением банка). Совет директоров, состоящий из вице-президентов, осуществляет руководство деятельностью банка, выполняет поручения Совета банка и собрания акционеров, несет ответственность за выполнение задач, возложенных на банк. Вице-президенты курируют конкретные области банковской деятельности, их число зависит от размеров и специфики банка.

Для выполнения своих функций банковские директора обладают значительной властью. Совет директоров определяет цели банка и осуществляет его политику по кредитно-расчетным, инвестиционным, валютным и другим видам деятельности, устанавливает связи и координирует деятельность с другими организациями в деловом мире. Проводимая банком кредитная и инвестиционная политика должна способствовать выполнению намеченных банком целей при изменениях спроса на Кредит, процентных ставок и потребностей в ликвидных ресурсах.

Совет отвечает за соответствие кредитных и инвестиционных операций законам и инструкциям органов банковского контроля и регулирования. В связи с этим директора осуществляют общий контроль за деятельностью банка и проверку банковских операций (Шевчук Д.А. Банковские операции: Конспект лекций.– Ростов-на-дону: Феникс, 2007).

Совет директоров решает вопросы подбора, подготовки и использования кадров. Директора банка принимают решение о структуре банка, утверждают отчеты структурных подразделений.

В организационной структуре банка реализуются его задачи, непосредственно связанные с выполнением поставленных перед банком целей: кредитование, инвестирование, доверительные операции, осуществление международных расчетов, а также прием и обслуживание вкладов. Количество банковских отделов зависит от величины и характера деятельности банка, объемов и сложности банковских операций и разнообразия предоставляемых клиентам услуг.

Для организации работы по созданию и контролю за деятельность коммерческих банков ЦБР разработал в 1991 году «Методические Указания о создании и деятельности коммерческих банков на территории России», в который в последующие годы вносились некоторые изменения. Этот документ содержит сведения о порядке создания банка, получения лицензии на право ведения банковских операций, условия государственной регистрации и открытия филиалов банка.

Коммерческий банк считается созданным и приобретает статус юридического лица после регистрации его устава в Центральном банке РФ. Банки получают право осуществлять банковские операции с момента получения лицензии, выдаваемой Банком России (ст.12 Закона о банках и банковской деятельности). При этом запись в реестр банков (Книгу государственной регистрации) производится почти одновременно с выдачей лицензии. Открытие филиалов и представительств коммерческих банков осуществляется также с разрешения Центрального банка.

Учредителями, акционерами коммерческих банков могут быть граждане и юридические лица, за исключением представителей органов власти всех уровней, их исполнительных органов, политических организаций и специализированных общественных организаций (гл. 1 Инструкции о порядке регистрации кредитных организаций и лицензировании банковской деятельности №49). Число учредителей коммерческого банка не может быть менее трех.

Предприятия и организации, имеющие неликвидный баланс или объявленные неплатежеспособными, не могут быть учредителями, акционерами, участниками коммерческого банка.

В качестве вклада в уставный капитал акционеры (участники) банка могут внести денежные средства в рублях и иностранной валюте, здания и сооружения, оборудование и другие материальные ценности, ценные бумаги, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, а также иные имущественные права. Доля любого из участников в уставном капитале не должна превышать 35%.

Банк России выдает следующие виды лицензии:

1. лицензию на осуществление банками операций в рублях (без права привлечения во вклады средств физических лиц);

2. лицензию на осуществление банками операций в рублях и иностранной валюте (без права привлечения во вклады средств физических лиц);

3. лицензию на привлечение во вклады и размещение драгоценных металлов.

Отказ в выдаче лицензии на проведение банковских операций и регистрации Устава банка может иметь место по одному из следующих оснований:

– несоответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к предлагаемым кандидатам на должность руководителей и главного бухгалтера;

– несоответствие учредительного договора и Устава действующему в Российской Федерации законодательству;

– неудовлетворительное финансовое положение учредителей (по заключению аудиторской организации), угрожающее интересам вкладчиков и кредиторов банка (Закон о банках и банковской деятельности, ст. 16).

Проведение юридическим лицом банковских операций без лицензии влечет за собой взыскание с него всей суммы, полученной в результате осуществления данной операции, а также штрафа в двукратном размере от этой суммы в пользу федерального бюджета. Банк России вправе предъявлять в Арбитражный Суд иск о ликвидации юридического лица, осуществляющего без лицензии банковские операции.

Лицензирование распространяется и на совместные банки с участием иностранного капитала, иностранные банки и филиалы банков-нерезидентов (ст. 13 Закона о банках и банковской деятельности).

Центральный банк наделен также правом отзыва лицензий. Отзыв лицензии действует как решение о ликвидации банка. Эта мера применяется в следующих случаях:

– при обнаружении недостоверных сведений, на основании которых выдана лицензия;

– при задержке начала деятельности более чем на один год с даты выдачи лицензии;

– предоставлении банком недостоверных данных в отчетности;

– осуществлении операций, запрещенных законодательством и выходящих за пределы предоставленной банку лицензии;

–выявлении нарушений банком требований антимонопольного законодательства (например, превышение доли в 35% уставного капитала банка одним из его участников);

–признании банка неплатежеспособным.

Ликвидация коммерческого банка может быть произведена и в добровольном порядке. Добровольная ликвидация осуществляется на основании совместного решения коммерческого банка и его кредиторов, которое утверждается общим собранием акционеров (пайщиков) банка (либо другим органом, в компетенцию которого, в соответствии с уставом банка, входит решение вопроса о его ликвидации). Коммерческий банк считается ликвидированным с момента исключения его из государственного реестра.

Вследствие ужесточения Банком России процедур регистрации и лицензирования в первом полугодии 1997 года зарегистрировано только 4 новые кредитные организации. Одновременно отозвано 190 лицензий на совершение банковских операций. В целом количество кредитных организаций за 1996 год и за первое полугодие 1997 года уменьшилось на 454 единицы.

Определение банка как учреждения, которое аккумулирует свободные денежные средства населения и размещает их на возвратной основе, позволяет выделять в его деятельности пассивные и активные операции.

Суть пассивных операций состоит в привлечении различных видов вкладов, получении кредитов от других коммерческих банков, эмиссии собственных ценных бумаг, а также проведении иных операций, в результате которых увеличиваются банковские ресурсы.

Суть активных операций состоит в размещении мобилизованных ресурсов банка с целью получения дохода и обеспечения ликвидности. Среди активных операций банков выделяют ссудные операции, составляющие основу активной деятельности банка в размещении его ресурсной базы, инвестиции в ценные бумаги, кассовые и прочие операции.

Согласно ст. 5 Закона о банках и банковской деятельности к банковским операциям относятся:

1) привлечение денежных средств физических и юридических лиц во вклады (до востребования и на определенный срок);

2) размещение привлеченных средств от своего имени и за свой счет;

3) открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц;

4) осуществление расчетов по поручению физических и юридических лиц, в том числе банков-корреспондентов, по их банковским счетам;

5) инкассация денежных средств, векселей, платёжных и расчетных документов и кассовое обслуживание физических и юридических лиц;

6) купля-продажа иностранной валюты в наличной и безналичной формах;

7) привлечение во вклады и размещение драгоценных металлов;

8) выдача банковских гарантий.

Коммерческие банки помимо перечисленных банковских операций вправе осуществлять следующие сделки:

1) выдачу поручительств за третьих лиц, предусматривающих исполнение обязательств в денежной форме;

2) приобретение права требования от третьих лиц исполнения обязательств в денежной форме;

3) доверительное управление денежными средствами и иным имуществом по договору с физическими и юридическими лицами;

4) осуществление операций с драгоценными металлами и драгоценными камнями в соответствии с законодательством Российской Федерации;

5) предоставление в аренду физическим и юридическим лицам специальных помещений или находящихся в них сейфов для хранения документов и ценностей;

6) лизинговые операции;

7) оказание консультационных и информационных услуг.

Коммерческие банки вправе осуществлять иные сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Все банковские операции и другие сделки осуществляются в рублях, а при наличии соответствующей лицензии Банка России и в иностранной валюте. Правила осуществления банковских операций, в том числе правила их материально-технического обеспечения, устанавливаются Банком России в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с лицензией Банка России на осуществление банковских операций банк вправе осуществлять выпуск, покупку, продажу, учет, хранение и иные операции с ценными бумагами, выполняющими функции платежного документа, с ценными бумагами, подтверждающими привлечение денежных средств во вклады и на банковские счета, с иными ценными бумагами, осуществление операций с которыми не требует получения специальной лицензии в соответствии с федеральными законами, а также вправе осуществлять доверительное управление указанными ценными бумагами по договору с физическими и юридическими лицами.

Кредитная организация имеет право осуществлять профессиональную деятельность на рынке ценных бумаг в соответствии с федеральными законами.

Кредитной организации запрещается заниматься производственной, торговой и страховой деятельностью.

Таким образом шаг за шагом создается нормативная база для нормальной деятельности банковской системы в Российской Федерации, и в конце концов, мы надеемся, что России удастся соответствовать мировому уровню банковских услуг, а российские банки не будут лопаться как мыльные пузыри от недостатка знаний и опыта у сотрудников банков, некорректного проведения банковских операций, неудовлетворительного состояния законодательной базы, регулирующей деятельность кредитных учреждений (Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки. Курс лекций в конспективном изложении: Учеб-метод. пособ. – М: Финансы и статистика, 2006).

При написании работы автору оказали неоценимую помощь: Шевчук Владимир Александрович, Шевчук Нина Михайловна, Шевчук Александр Львович.